Energetische Sanierungen – ein attraktives Geschäftsfeld für Banken
Wir sprechen mit Prof. Dr. Konrad Wimmer, Executive Partner Research & Strategische Themen bei msg for banking, warum die Finanzierung energetischer Sanierungen für Banken attraktiv ist, wo einfache Lösungen an ihre Grenzen stoßen und wo das Bewertungstool von msg for banking und dem Fraunhofer Institut den entscheidenden Schritt weiter geht. Das Interview führte Karin Dohmann.
Übrigens: Bei msg for banking duzen wir uns über alle Hierarchien hinweg und behalten dies auch bei unseren Interviews mit Kolleginnen und Kollegen bei.
Karin Dohmann: Konrad, du hattest gemeinsam mit Manuela Ender in der NEWS 01/2025 über eure Lösung zur energetischen Sanierung<sup>1</sup> berichtet. Was ist so bemerkenswert an dieser Lösung? Es scheint doch auf vielen (auch Banken-)Portalen entsprechende Unterstützungen zu geben?
Konrad Wimmer: Richtig beobachtet, und ja, diese Frage stellt sich in der Tat. Der Unterschied ist folgender: Im Massengeschäft der Banken, sei es der Immobilienneubau im Segment der typischen Häuslebauer, sei es im Zuge einfacher energetischer Sanierungen, reichen zumeist einfachere Abschätzungen der ökologischen und ökonomischen Konsequenzen aus.
Verlässt man jedoch dieses Spielfeld in Richtung der Mehrfamilienhäuser, der großen Mietobjekte oder Gewerbeimmobilien – nennen wir es Premiumsegment –, dann reichen diese einfachen Lösungen nicht mehr aus.
Banken haben naturgemäß aus zwei Gründen Interesse an energetischen Sanierungen. ..."
Prof. Dr. Konrad WimmerExecutive Partner Research & Strategische Themen, msg for banking
Welche Rolle spielt eigentlich die Regulatorik im Kontext der energetischen Sanierung?
Inwieweit die Immobilienbesitzer energetische Sanierungen durchführen müssen, richtet sich unter anderem nach dem bekanntlich sehr kontrovers diskutierten Gebäudeenergiegesetz. Banken haben naturgemäß aus zwei Gründen Interesse an energetischen Sanierungen.
Erstens möchten sie die Finanzierung übernehmen und damit Margen generieren. Zweitens sind sie aufsichtsrechtlich gehalten, Transitionspläne für ihre Kreditportfolios zu entwickeln – und hier sind die Ist-Immobilienkreditportfolios unter Nachhaltigkeitsaspekten häufig problematisch. Das zeigt die Klassifizierung der Energieeffizienz der Bestandsimmobilien deutlich auf.
Um das angestrebte Soll-Immobilienkreditportfolio zu erreichen, das die Institute auch der Aufsicht präsentieren können, sind energetische Sanierungen enorm hilfreich.
Danke, Konrad. Könntest du bitte kurz veranschaulichen, worin die Vorteile eurer Lösung liegen?
Für den Immobilienneubau im Premiumsegment darf ich auf unsere Publikationen2 verweisen. Hier soll der Hinweis genügen, dass schon in der Planungsphase Alternativen der Bauweise beziehungsweise der eingesetzten Materialien relativ einfach softwaregestützt simultan ökologisch und ökonomisch bewertet werden können.
Bei der energetischen Sanierung gehen wir analog vor. Wir vergleichen die ökonomische und ökologische Ausgangssituation mit der nach der Sanierung. Der Immobilienbesitzer erhält bezogen auf den (Rest-)Lebenszyklus seiner Immobilie eine exakte Wirtschaftlichkeitsberechnung für die geplante Maßnahme. Also, was kostet sie, wann ist der Break-even-Zeitpunkt erreicht, ab dem sich die Maßnahme rechnet und welche Werterhöhung erfährt die Immobilie.3
Diese Rechnung ist nur deshalb aussagefähig, weil wir die ökologischen Daten unseres Entwicklungspartners, das ist das Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP), nutzen können.
Das Thema Wirtschaftlichkeitsberechnung kann ich sofort nachvollziehen, wenn ich an unsere Kalkulationslösung MARZIPAN<sup>4</sup> denke. Liege ich da richtig? Aber woher kommen die ökologischen Daten beziehungsweise wie erzeugt das IBP sie?
Ja, die Wirtschaftlichkeitsberechnung entspricht einer Investitionsrechnung und folgt damit prinzipiell der MARZIPAN-Logik.
Nun zu den ökologischen Daten. Erstens erhalten wir die ökologischen Basisdaten, insbesondere den CO2-Fußabdruck, aber auch Daten zur immer stärker diskutierten Biodiversität, aus der Ökobilanz für den angesprochenen Restlebenszyklus.
Zweitens muss gemäß Gebäudeenergiegesetz die Berechnung des Energiebedarfs bei Immobilien anhand der Norm DIN V 18599 erfolgen. Der Energiebedarf bezieht sich auf die Heizung, die Kühlung, die Lüftung, das Trinkwarmwasser und die Beleuchtung von Gebäuden. Auch hier kann uns das IBP unterstützen.
Wer kann eure Lösung nutzen? Ich entnehme unserem bisherigen Gespräch, dass es nicht nur Banken sind.
Ganz richtig. Einerseits können die Immobilienbesitzer beziehungsweise deren Beauftragte, wie zum Beispiel Bauträger oder größere Architekturbüros, das Tool nutzen. Aber es richtet sich natürlich auch an den Bankensektor. Denn wir integrieren die Finanzierung samt potenziellen Prolongationen, liefern die Modernisierungskosten und können auf Wunsch die steuerlichen Aspekte einfließen lassen. Banken können demnach die Werterhöhung ihrer Immobiliensicherheit sowie Auswirkungen auf die Kapitaldienstfähigkeit ihres Kunden quantifizieren.
Unsere Zielkunden sind zusammengefasst also Banken, Immobilieneigentümer, aber auch Kommunen beziehungsweise die öffentliche Hand. Gerade Letztere sehen sich einem Modernisierungsstau gegenüber.
Vielen Dank für die Einblicke in dieses spannende Thema, Konrad.
Gerne. Ich bedanke mich auch für das Gespräch.
Quellen
- 1. Energetische Sanierung – ein zentrales Geschäftsfeld für Banken, Ender, Wimmer, NEWS 01/2025.
- 2. 2. Wimmer/Ender/Ilg: Nachhaltige Bewertung von Investitionsobjekten, in: die bank 01/2021, S. 18–22.
- 3. Mit der neuen Lösung eva.real Immobilien nachhaltig bewerten, Ender, Keilhofer, Wimmer, NEWS 01/2024
- 4. Weitere Infos zu eva.real